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樓市新政已滿百日:重點(diǎn)城市先行回暖 政策效果持續(xù)釋放

發(fā)布時間:2024-08-26 16:16:10來源: 13041198719

5月17日,房地產(chǎn)領(lǐng)域重磅政策密集出臺,全國層面房貸利率下限正式取消、首付款比例和公積金貸款利率也迎下調(diào),隨即央行又宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款,政策組合拳力度空前。

新政出臺至今已滿百日。這100天里,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了怎樣的變化,政策效果如何,未來走勢又會怎樣?

記者采訪多位房地產(chǎn)行業(yè)人士了解到,整體來看,目前房地產(chǎn)市場仍然處于調(diào)整之中,不過一二線熱點(diǎn)城市商品房銷售已邊際好轉(zhuǎn),尤其是二手房市場的活躍度持續(xù)改善。此外,已有部分省會城市及企業(yè)擬將對保障性住房再貸款政策的運(yùn)用納入其“十五五”規(guī)劃,長期來看政策效果有望持續(xù)釋放。

——重點(diǎn)城市二手房市場先行回暖

“517新政”后,北京等重點(diǎn)城市紛紛跟進(jìn)落實(shí),一二線城市商品房銷售邊際好轉(zhuǎn)。記者走訪房產(chǎn)中介了解到,新政出臺后看房客戶明顯增多。根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù),6月、7月北京二手房網(wǎng)簽量分別達(dá)約1.45萬套、1.56萬套,環(huán)比增長12.0%、3.9%,同比增長29.1%、60.2%,其中后者還是近16個月以來新高。

同期其余一線城市也均有回暖,以7月為例,據(jù)當(dāng)?shù)匮芯繖C(jī)構(gòu)或房產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計,深圳二手住宅過戶4573套,環(huán)比、同比分別增長9.6%、102.4%,為近39個月來最高;上海二手住宅成交1.82萬套,盡管環(huán)比減少23.79%,但同比增加44.7%;廣州二手住宅網(wǎng)簽成交量則再度破萬,處于2021年5月以來的較高水平。

“7月份,全國22個重點(diǎn)城市二手住宅成交套數(shù)同比增速達(dá)31%。”在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)看來,成交數(shù)據(jù)恢復(fù)至相對高位的背后,主要是“517新政”后各地購房政策持續(xù)放寬,一些高性價比的二手房房源得到較好去化。

據(jù)其統(tǒng)計,7月全國10個重點(diǎn)城市二手住宅成交均價環(huán)比下降約1%、同比下降7%。“相比過去的歷史峰值或最高點(diǎn),目前購房者認(rèn)購二手房,平均每套房可節(jié)約近50萬元。很顯然房價調(diào)整對降低購房者置業(yè)成本有積極作用。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

不過對于賣方來說,還是希望房價可以盡快企穩(wěn)。在北京某資深房產(chǎn)中介看來,房價有望在當(dāng)前水平穩(wěn)定下來。“在新政集中促成一批前期積累的或著急買賣的需求成交之后,市場逐漸進(jìn)入博弈階段,買賣雙方更加理性,雖然需求仍在,但不急賣的業(yè)主對降價意愿降低,短期內(nèi)房價繼續(xù)往下或重新往上的概率都不大。”

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),7月一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.5%,降幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn),其中北京持平、上海漲0.1%、廣州降0.9%、深圳降1.2%。二、三線城市二手住宅售價環(huán)比均下降0.8%,降幅均比上月收窄0.1個百分點(diǎn)。

不過也要注意的是,雖然二手房市場逐漸回暖,但新房市場仍在承壓。中指研究院報告認(rèn)為,這背后反映的是當(dāng)前二手房與新房市場間置換傳導(dǎo)效應(yīng)減弱,替代效應(yīng)增強(qiáng);同時居民置業(yè)對新房交付仍有一定擔(dān)憂,首選更加傾向現(xiàn)房,預(yù)計短期內(nèi)新房市場將持續(xù)筑底行情。

廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院資深研究員馬泓也認(rèn)為,當(dāng)前房地產(chǎn)銷售偏弱,不是弱在現(xiàn)房,更多或還在期房,居民對開發(fā)商的信任有待進(jìn)一步提升。“新政確實(shí)為有基礎(chǔ)需求的購房者提供了實(shí)實(shí)在在的幫助,當(dāng)前房貸利率也已在較低水平,隨著保交樓工作逐漸顯效,只要開發(fā)商能夠提供現(xiàn)房,將有相當(dāng)一部分的需求逐步釋放。”

不過馬泓也提示,從更長周期觀察,地產(chǎn)行業(yè)仍然處于調(diào)整階段,隨著經(jīng)濟(jì)回升向好,預(yù)計一線城市的樓市將更早企穩(wěn),然后省會城市逐漸跟進(jìn),三四線城市則受庫存等因素影響或需要更長時間調(diào)整。

——再貸款工具助“存量房”變“保障房”

除多項(xiàng)促需求政策外,5月17日宣布設(shè)立的3000億元保障性住房再貸款也是本輪政策的一大亮點(diǎn),旨在激勵引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持地方國有企業(yè)收購已建成未出售商品房,用于配租配售。

收購已建成存量商品房用作保障性住房,是黨中央、國務(wù)院作出的重要決策部署,有利于推動已建成存量商品房去庫存、助力房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,同時盤活存量資源加大保障性住房供給,滿足中低收入家庭、新市民和青年人的住房需求。

據(jù)了解,保障性住房再貸款利率為1.75%、期限1年、可展期4次,央行按貸款本金的60%發(fā)放再貸款,可帶動銀行貸款5000億元。數(shù)據(jù)顯示,截至6月末央行已審核發(fā)放相關(guān)再貸款資金超120億元。

針對上述再貸款推進(jìn)是否偏緩的市場疑慮,有受訪人士對記者表示,一方面是工具設(shè)立時間相對較短,且仍然采用“先貸后借,按季操作”模式,即金融機(jī)構(gòu)先發(fā)貸款后下一季度才向央行申請再貸款資金,因此產(chǎn)生了一個季度的時間差。

“另一方面也是為了把??顚S寐涞綄?shí)處,銀行、企業(yè)等都要對項(xiàng)目進(jìn)行合規(guī)審查,相關(guān)機(jī)制也需要時間,后續(xù)貸款投放有望進(jìn)一步加快。”上述受訪人士說。

根據(jù)中指研究院測算,3000億元保障房再貸款有望帶動收儲約7100萬平方米的商品住宅。以去年全國商品住宅銷售面積9.5億平方米計,收儲規(guī)模占新建住宅銷售比重約7.6%;以今年6月末住宅待售面積3.8億平方米計,收儲有望推動住宅待售面積回落約18.7%。

結(jié)合最新案例來看,8月16日,武漢市利用保障性住房再貸款收購存量商品房項(xiàng)目首單落地。武漢安家保障性住房有限公司簽約招商愉樾項(xiàng)目和空港中心三期項(xiàng)目,收購面積超2萬平方米,改造裝修后可為該市提供保障性租賃住房500余套。

其中招商愉樾3棟2號樓項(xiàng)目地處漢陽區(qū)鐘家村商圈、緊鄰地鐵6號線,空港中心城三期2號樓項(xiàng)目則位于黃陂區(qū)航城西路和慶云路交匯處、交通便利通達(dá),有利于為區(qū)域內(nèi)新青年、新市民和企事業(yè)單位員工等更好提供住房保障。

“租賃住房屬于微利行業(yè),在短期內(nèi)租金難以大幅提升的背景下,3000億元再貸款可幫助企業(yè)在一定程度上降低融資成本,從而用更便宜的資金獲取房源并提高收益率。”ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然表示,再貸款為盤活存量提供了有效助力。

從更長期來看,趙然還提到,當(dāng)前已有一些二線省會城市及企業(yè)在制定與住房租賃相關(guān)的“十五五”規(guī)劃中明確考慮,將積極運(yùn)用好保障性住房再貸款等貨幣及財政政策,加大力度做好保障性住房供給工作,助力滿足工薪群體剛性住房需求。

政策多措并舉下,二季度以來去庫存工作也取得了一定成效。如據(jù)易居研究院統(tǒng)計,7月全國百城新建商品住宅庫存規(guī)模分別環(huán)比、同比減少了1.0%、3.5%。

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