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鄭州多樓盤打出得房率100%宣傳口號,真相如何?

發布時間:2024-09-06 16:16:17來源: 13041198719

得房率得達到80%就已經算是業界良心了,超過100%的得房率究竟是怎么做到了?實在讓我難以置信啊。”想要買房的陳先生最近看見鄭州某在售樓盤打出的超高得房率廣告,狠狠吃了一驚。

眾所周知,得房率是指可供住戶支配的建筑面積與每戶建筑面積之比,100%的得房率就相當于“零公攤”。這是怎么做到的?

鄭州進入“得房率100%”的時代

記者發現,近段時間,“100%得房率”頻繁進入購房者視野。特別是在“第四代住宅”興起之后,鄭州地產行業不斷有項目宣布得房率“近100%”、“達100%”乃至“超100%”。

對此,有業內人士預測,“隨著行業內卷加劇,未來得房率超100%或將不再是超配,而是成為標配。”

那么,這種得房率100%的戶型是如何做到的?

記者調查發現,這些得房率100%的戶型,幾乎都是以備案實用面積疊加“贈送面積”得來。開發商根據不同的創意設計,拓寬主陽臺、增加生活陽臺、增加室內花園、陽臺外增加花池等等,最大限度地提高了房屋的套內使用面積,拉高了得房率。

據一位資深新房中介表示,許多高得房率的戶型都是巧妙利用了大陽臺設計,“我知道有南龍湖有一個項目,規劃了第四代空中庭院房,戶戶自帶超大陽臺,贈送面積大,得房率超高。”

而同樣的第四代空中庭院住宅,依靠著大陽臺的設計,“甚至有項目的套內贈送面積高達40%。”該中介向記者透露。

 

某個規劃了第四代空中庭院房的樓盤,戶戶自帶超大陽臺

因為可以給到客戶更多的“使用面積”,一些對外宣稱高得房率的樓盤也獲得了相當不錯的去化率。

招商·林嶼境的銷售用座無虛席來形容他們開放首日的景象。開盤當日,首推212套房源,成交187套,去化率高達88%。其中,四室兩廳兩衛的143㎡戶型更是達到罕見的100%去化。據悉,該樓盤宣傳的項目綜合得房率約91%-112%。此外,記者此前調查過其他幾個宣傳超高得房率的樓盤開放情況,銷售亦用“現場火熱”來形容。

記者調查發現,“贈送面積”以及“高得房率”在拉客吸籌和促進成交等方面所取得的巨大成功,實際與當前房地產行業公攤占比太多,導致商品房實用面積整體不高有很大關系。

按照《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》計算,一般7層以下的公攤大概在7-12%,7到15層的小高層公攤大概12-20%,16層及以上的高層公攤在20-30%。別墅合院一般在8%以下,公寓大概為30-45%。(無固定數據規范,只是約數)

鄭州市場上情況也基本如此,高層、小高層公攤在20%及以上,洋房在10%左右,疊拼、合院、別墅在8%以內。而同小區之間的房源,因為電梯、樓梯、樓道以及每個樓層之間的戶型配置不同,出現不同的公攤面積及得房率也很正常。

記者注意到,在產品逐漸迭代的當下,市場上有不少樓盤都看準了用戶的購房需求,開始狂卷“得房率”。據悉,得益于其闊綽的陽臺和飄窗贈送面積,越秀·天悅江灣建面約143㎡戶型實現綜合得房率約100%,購房者可擁有全部143平米的使用面積;而東方宇億萬林上院項目,則采用了第四代園林小高層設計,讓得房率達到了100%。

“樓市行情好的時候,房地產是賣方市場,開發商在產品設計、銷售方式上普遍表現得比較強勢。但在行情下行的時候,開發商則會想方設法‘卷產品’。”據中原地產的一名客戶經理表示,就目前的市場形勢來看,對購房者還是比較有利的。

全國多地執行新規,公攤面積快要消失了?

事實上,從2024年開始,全國多地都在推行樓市新規,各地的新盤紛紛在宣傳“100%得房率”。有業內人士認為,公攤面積的時代或許快要結束了。

據悉,“公攤”模式最早源于1950年代的香港,由于當年處于房地產業起步階段,房產均為整棟出售,價格高昂。

為了方便售賣,李嘉誠想出“分層出售”“分戶出售”的辦法,將公共部分的電梯、樓梯、大堂、走廊由各戶分攤,“公攤”由此而來。

但近些年,隨著大眾逐漸關注到公攤面積制度下高公攤、低得房率的問題,調整容積率計算方式、取消公攤面積的呼聲越來越高。

而不少城市已經開始嘗試。早在2002年6月,重慶市就通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》,以地方規定的形式要求商品房現售和預售,都必須以套內使用面積作為計價依據;2023年安徽省合肥市在全市房地產工作的專題會議上明確指出,要積極探索商品房銷售按套內面積計價;而不久前,深圳修訂了《深圳市建筑設計規則》,一些公共空間不再計入建筑面積;還有福州、長沙、佛山、惠州等在內的城市已先后調整了計容方式,浙江地區不少城市則從不同角度出臺政策,比如在土拍中就明確減少住宅公攤面積等。

此類政策讓不少市民拍手稱贊,但也有部分市民擔心,公攤面積與“高得房率”是不是注定不能共存?取消公攤面積之后房價會不會上漲?配套公共設施的品質如何保障?

“如果開發商可以通過其他方式提高得房率,在不額外增加公共攤派的程度上,從戶內設計方面盡量擴大使用面積,給業主們帶來更好的居住體驗,就能獲得市場的認可。”一位資深業內人士表示。

而針對近期出現的取消“公攤面積”的聲音,麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪認為,這背后可能是對簡化和標準化計量方式、提升購房者體驗的期待,“公攤面積的問題歷來是消費者與開發商之間爭議的焦點之一,簡化計量方式有助于減少信息不對稱,提高市場效率和公平性。”

易居研究院研究副院長嚴躍進則認為,現在條件下,即便取消了“公攤面積”,羊毛還是出在羊身上,開發商也會把房價調高來填補“公攤面積”的費用。

若想要真正利民,關鍵在于開發商要把標準、明細公開,比如在購房合同上明確清楚,讓購房者感受到貨真價實、心里踏實。“但是這里面確實涉及到很多方面的利益,而且,‘公攤面積’不算進去,那總要有人來承擔這部分的費用,需要多方面的從長計議。”

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